2020年全国房价收入比上升至9.2，再创新高
上海易居房地产研究院1月19日发布《2020年全国房价收入比报告》。该报告显示，2020年，全国商品住宅房价收入比为9.2，相比2019年的8.7小幅上升。2020年房价收入比上升主要有三个原因。一是房价涨幅相比前两年虽有所收窄，但整体涨幅仍较大;二是受疫情影响，2020年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的下滑，收入增速小于房价涨幅;三是我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2020年城镇居民人均住房建筑面积将达到40.5平方米左右。预计2021年全国房价收入比小幅下降。展望2021年，在房住不炒写进国家十四五发展规划的背景下，房地产政策面依然难以期待出现明显放松，商品住宅需求面不会明显增长，成交量很可能维持2019-2020年的高位盘整格局，全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在5%左右。2021年，预计全国城镇居民可支配收入同比增长9%～10%，房价涨幅收窄而收入增速扩大，使得房价收入比小幅回落至9左右。
易居研究院副院长杨红旭表示：在2020年房价收入比再创历史新高，以及2021年仍偏高的情况下，全国尤其是热点区域的房地产调控仍不宜放松，热点城市还应继续严控房价涨幅。
报告主要有以下几部分组成：
一、房价收入比的计算方法和衡量标准
1、房价收入比的概念与公式
房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：
2、房价收入比的衡量标准
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元～3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房)，且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间，低于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。
二、中国房价收入比走势分析
1、新建商品住宅价格涨幅收窄
2020年，全国商品住宅成交均价9980元/平方米，同比增长7.5%，涨幅比2019年收窄1.2个百分点。
回顾历史数据，房价从2004年开始大幅上涨，2008年受宏观调控与经济下行因素影响，房价出现了20年来的唯一一次下跌，随后房价在2009年强势反弹，涨幅高至历史峰值24.7%，2010年开始，房价开始告别高速上涨期，涨幅维持在5%-9%之间，直到2014年，受经济环境影响房地产市场趋冷，涨幅也创下了近六年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推动，及股市获利资金转入房市等多重因素的助推，一线及重点二线房地产市场转暖，房价同比涨幅创“十二五”期间最高。2016年，在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅进一步扩大至近七年最高值。2017年，在新一轮调控之下，热点城市新房定价受限，房价涨幅有所收窄。2018年，随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，以及部分城市放松审批高端住宅预售证，商品住宅成交均价同比涨幅再次扩大。2019年下半年全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销力度加大，商品住宅成交均价同比涨幅收窄。2020年，受疫情影响，我国经济增速放缓，商品住宅成交均价涨幅继续收窄。
2、受疫情影响，城镇居民人均可支配收入增速回落
2020年，全国城镇居民人均可支配收入43834元，比2019年名义增长3.5%，受疫情影响，增速比上年回落了4.4个百分点。数据显示，1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，至2007年达到历史峰值17.2%，随后震荡下行，虽然2010年和2011年略有回升，但2012年以来增速持续下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影响，我国GDP增速回落至2.3%，城镇居民人均可支配收入名义增速也回落至3.5%。
3、房价收入比小幅上升
根据前文提到的房价收入比公式，计算得出2020年全国商品住宅房价收入比为9.2，相比2019年的8.7小幅上升。总的来说，房价收入比上升主要有三个原因。一是房价涨幅相比前两年虽有所收窄，但整体涨幅仍较大;二是受疫情影响，2020年城镇居民人均可支配收入增速出现了较大幅度的下滑，收入增速小于房价涨幅;三是我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2020年城镇居民人均住房建筑面积将达到40.5平方米左右。
从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间，创20年来新高。2016年以来的本轮楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与2004～2009年(2008年除外)的大行情时较为接近。进一步来看，2004～2009年经济增速较高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%(2009年除外)。而2016-2019年，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，2020年受疫情影响，GDP增速和人均可支配收入增速分别回落至2.3%和3.5%，可见本轮房地产上行周期的房价上涨，存在经济与收入支撑力不足的现象。
4、预计2021年全国房价收入比小幅下行
展望2021年，在房住不炒写进国家十四五发展规划的背景下，房地产政策面依然难以期待出现明显放松，商品住宅需求面不会明显增长，成交量很可能维持2019-2020年的高位盘整格局，全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在5%左右。主要原因有：一是预计2021年除局部区域以外，全国大部分城市将继续降温，成交均价涨幅也将继续收窄;二是与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌，今年在疫情的不利情况下全国商品住宅成交均价仍上涨7.5%，预计在国内国际局势不发生大变化的情况下，2021年全年仍将呈现上涨态势;三是由于价格变化滞后于成交量，2018年以来全国商品住宅销售面积增速相比前几年明显收窄，市场已处于相对稳定态势，预计2021年楼市将出现成交量微跌、成交均价小涨的平稳状态。
随着疫情的控制，我国经济在2020年第二季度迅速反弹，并在第三季度继续快速复苏，四季度GDP增速更是达到6.5%，创两年以来的新高，我国经济复苏态势良好。包括国际货币基金组织和经合组织在内的国际机构预计，2021年中国GDP增速将达8%。从历年城镇人均可支配收入名义增速与GDP增速的关系来看，前者比后者高1-2个百分点，预计2021年中国城镇居民人均可支配收入名义增速有望达到9%-10%。
综合以上因素，预计2021年全国房价收入比有望小幅回落至9左右。在2020年房价收入比再创历史新高，以及2021年仍偏高的情况下，全国尤其是热点区域的房地产调控仍不宜放松，热点城市还应继续严控房价涨幅。
